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9.7 부동산대책 정리 | 매매사업자 대출 규제 변화
9.7 부동산대책은 가계대출 급증과 투기 수요 차단을 막기 위해 발표된 추가 규제입니다. 핵심은 매매사업자·임대사업자 대출 전면 차단과 1주택자의 수도권 전세대출 한도 축소입니다. 이번 글에서는 변화된 내용을 이해하기 쉽게 정리해드립니다.
규제지역 내 LTV 강화
1-1. 기존 제도와 차이점
- 기존: 규제지역 무주택자·일시적 1주택자 LTV 50%
- 개정: 40%로 축소
- 비규제지역: 여전히 70% 유지
1-2. 실제 사례 예시
👉 강남·서초·송파·용산 10억 아파트 매입 시
- 기존: 최대 5억 대출 가능
- 개정: 최대 4억 대출 가능
👉 지방 비규제지역 10억 아파트 매입 시
- 여전히 7억까지 대출 가능
매매·임대사업자 대출 전면 차단
2-1. 현행 제도
- 규제지역: LTV 30%
- 비규제지역: LTV 60%
2-2. 개정 후 변화
- 수도권 규제지역: LTV 0% (대출 불가)
- 수도권 비규제지역: LTV 0% (대출 불가)
- 지방 비규제지역: LTV 60% (유지)
결론: 서울·경기·인천 등 수도권에서는 자기자본 100% 필요
매매사업자 경매 투자시 대출 영향
3-1. 수도권 규제·비규제지역 경매 낙찰 시
- 이전: 5억 낙찰 → 3억(60%)까지 대출 가능
- 개정: 5억 낙찰 → 대출 불가(0%) → 전액 현금 필요
👉 수도권(서울·경기·인천) 전체는 규제지역이든 비규제지역이든 대출이 전면 차단됩니다.
따라서 레버리지를 활용한 투자가 불가능하고, 현금 부자만 참여 가능합니다.
3-2. 지방 비규제지역 경매 낙찰 시
- 이전: 5억 낙찰 → 3억(60%) 대출 가능
- 개정: 동일하게 60% 적용 → 3억 대출 가능
👉 지방 비규제지역은 여전히 LTV 60% 활용 가능합니다.
따라서 수도권에서 밀려난 투자 수요가 지방 중소도시나 광역시 외곽으로 이동할 가능성이 큽니다.
정리하면,
- 수도권(규제·비규제 불문): 전액 현금 필요
- 지방 비규제지역: 여전히 60% 대출 가능
매매사업자의 앞으로의 투자 전략
4-1. 수도권 투자
현금 100% 투자자만 가능
소규모 투자자는 진입 어려움
4-2. 지방 비규제지역
LTV 60% 대출 가능
진입장벽 낮아져 투자 수요 유입 예상
⚠ 단, 환금성과 수익성은 수도권보다 낮음 → 입지 분석 필수
4-3. 투자 전략 전환
과거: 대출 받아 시세차익 → 단타 위주
앞으로: 전세·월세 같은 임대수익 위주의 장기 투자
4-4. 공동 투자·법인 활용
- 컨소시엄·법인 통한 대규모 투자 가능
- 단, 법인 규제도 강화되고 있어 신중한 접근 필요
예외 적용 사례
5-1. 국토부 장관이 인정하는 경우
- 신규 임대주택 건설을 위한 최초 대출
- 공익법인 목적의 임대주택·매매 대출
- 기존 임차인 전세보증금 반환 목적 대출
👉 이 경우 제한적으로 LTV 30~60% 적용
9.7 부동산대책 최종 정리
9.7 부동산대책은 한마디로 “레버리지 차단”입니다.
- 무주택자: LTV 50% → 40%로 축소
- 매매·임대사업자: 수도권 LTV 전면 차단(0%)
- 투자 전략: 수도권은 현금 위주, 지방은 레버리지 활용
앞으로는 “수도권 = 현금 부자만, 지방 = 대출 가능”이라는 공식이 자리 잡을 전망입니다.
9.7 부동산 대책 pdf 다운로드
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