전세자금대출 중 집주인 변경 시 세입자가 알아야 할 모든 것

전세자금대출 중 집주인 변경 시 세입자가 알아야 할 모든 것

 

안녕하세요, 자유소유입니다.

요즘 부동산 시장에서 가장 자주 접하는 사례 중 하나가 전세 계약 중 집주인이 바뀌는 상황입니다.
이럴 때 세입자, 특히 전세자금대출을 이용한 세입자는 어떻게 해야 할지 막막하실 수 있는데요.

 

오늘은 전세자금대출 중 집주인 변경 시 세입자가 꼭 알아야 할 필수 정보를 정리해 드릴게요.
최근 뉴스와 네이버 부동산 정보를 기반으로 정확하게 전달드립니다.

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✅ 1. 집주인이 바뀌어도 계약은 그대로 유효합니다

전세계약 중 집주인이 바뀌면 계약도 새로 해야 할까요?

NO!

• 주택임대차보호법에 따라 기존 계약은 그대로 유효합니다.
• 새 집주인은 기존 계약의 권리와 의무를 모두 승계합니다.

📌 즉, 계약 기간이 끝날 때까지 기존 조건(보증금, 임대료, 기간 등)은 유지됩니다.

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✅ 2. 은행에 ‘집주인 변경 사실’을 알려야 하나요?

전세자금대출을 이용 중인 세입자라면, 아래 사항을 꼭 확인하세요.

• 집주인이 바뀐 사실을 대출받은 은행에 알려야 할 수도 있습니다.
• 은행에 따라 새 집주인의 인적사항을 요구하거나, 추가 서류를 요구할 수 있습니다.
• 알려두면 추후 계약 갱신, 대출 연장 시 편리합니다.

📌 전화 한 통으로 미리 확인해 두는 것이 좋습니다!

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✅ 3. 전세보증금 반환보증보험에 가입되어 있다면?

보증보험을 들어놓은 상태라면 꼭 ‘주채무자 변경 신청’을 해야 합니다.

• 보증기관(HUG, HF 등)은 기존 집주인을 보증의 주체로 간주하기 때문에,
• 새 집주인을 보증의 대상으로 등록하지 않으면 보증 효력이 사라질 수 있습니다.

📌 HUG 보증서 변경 안내 바로가기

HUG 주택도시보증공사

 

 

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✅ 4. 전입신고와 확정일자, 꼭 유지하세요

전입신고와 확정일자는 세입자 보호의 핵심입니다.
하지만 집주인 변경 시 일부 집주인은 전입을 해제해달라고 요구하기도 합니다.

절대 해제하지 마세요!

• 전입신고 + 확정일자가 있어야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
• 이를 잃으면 보증금 회수에 불리할 수 있습니다.

📌 전출 시 대항력이 사라지므로 신중히 판단하세요.

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✅ 5. 등기부등본 꼭 확인하세요

새 집주인이 집을 담보로 대출을 받을 수도 있기 때문에
등기부등본에서 근저당권 설정 여부를 꼭 확인해야 합니다.

• 세입자 보증금이 근저당권보다 후순위가 되면,
• 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금 회수에 큰 피해를 입을 수 있습니다.

📌 정부24 등기부등본  열람

정부24

 

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✅ 6. 전세계약서에 특약으로 ‘통지 의무’ 넣어두세요

앞으로 전세계약을 맺을 땐, 이런 특약을 넣는 것도 좋습니다.

• 예시: "임대인이 변경될 경우, 임차인에게 즉시 통보한다."
• 이 조항이 있으면 세입자가 집주인 변경을 빨리 알 수 있어 대처하기 좋습니다.

📌 계약 전 특약 조항 확인은 필수!

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💬 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 집주인이 바뀌면 전세금 반환 책임은 누가 지나요?
👉 새 집주인이 계약상 의무를 승계하므로, 전세금 반환 책임도 새 집주인에게 있습니다.

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Q2. 집주인이 바뀌었다고 전세금을 올려달라고 하면요?
👉 기존 계약 기간 중에는 증액 불가.
단, 계약 갱신 시 5% 이내에서 인상 가능합니다.

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Q3. 전세자금대출 연장할 때 새 집주인의 동의가 필요한가요?
👉 일반적으로는 필요 없습니다. 다만, 은행에서 변경 사실을 확인할 수 있습니다.

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📌 오늘의 핵심 요약 정리

• 전세계약 도중 집주인이 바뀌어도 기존 계약은 유효합니다.
• 전세자금대출 이용 중이라면 은행에 알리는 것이 안전합니다.
• 보증보험 가입자는 보증기관에 ‘주채무자 변경’을 꼭 신청해야 합니다.
• 전입신고, 확정일자 유지는 세입자 보호의 핵심입니다.
• 등기부등본 확인과 특약 조항 설정으로 보증금을 지키세요.

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마무리하며 😊
집주인 변경은 당황스러운 일이지만, 법적으로는 세입자가 충분히 보호받을 수 있습니다.
오늘 알려드린 내용을 바탕으로 침착하게 대응하시고, 필요할 땐 전문가 상담도 꼭 받으세요.

 

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