[2025 최신판] 시흥 거북섬 공실률 87%? 상가 분양·임대 수익률 ‘직접 계산

[2025 최신판] 시흥 거북섬 공실률 87%? 상가 분양·임대 수익률 ‘직접 계산

 

안녕하세요, 자유소유입니다 😊

최근 시흥 거북섬의 공실률이 87%에 달한다는 보도가 나오면서 상가 투자자들의 관심이 집중되고 있습니다. 이러한 상황에서 거북섬 상가의 분양 및 임대 수익률을 직접 계산해보고, 투자 리스크를 분석해보겠습니다.

 

1. 거북섬 공실률 87%의 현실

 

2025년 5월 기준, 시흥시 정왕동에 조성된 인공섬 거북섬의 상가 공실률이 무려 **87%**에 달하는 것으로 보도되었습니다.
애초에 거북섬은 국내 최대 규모의 해양레저 복합단지로 개발되어, 웨이브파크·마리나항·브랜드 호텔 등이 들어서며 큰 기대를 모았어요.

하지만 현실은 초라합니다.
상가 곳곳이 텅 비어 있는 상태로, 입점률은 13% 수준에 그치고 있고, 이는 코로나 여파 이후 최악의 공실률로 평가됩니다.

주된 원인은 다음과 같습니다.

• 지나치게 높은 분양가 (평당 7천만 원대 이상)
• 상권 형성 실패 (유동인구 부족, 교통 접근성 미비)
• 과잉 개발에 따른 공급 과잉

즉, 웨이브파크와 호텔 등의 랜드마크 시설이 있음에도 불구하고 실질적인 상권 활성화로 이어지지 못한 것이죠.

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2. 정치권의 공방: ‘이재명 치적’ vs ‘유령섬’

이 상황은 2025 대선을 앞두고 정치권 공방으로까지 확산됐습니다.

이재명 더불어민주당 후보는 최근 유세에서 거북섬을 언급하며,

“국내 최초 인공 해양레저 단지에 세계 최대 서핑파크를 유치한 건 제 결단 덕분입니다.”
라고 말하며 자신의 치적으로 강조했어요.

하지만 국민의힘은 즉각 반격에 나섰습니다.

“실제 입점률 13%, 공실률 87%에 달하는 유령섬입니다. 이게 이재명 후보가 자랑할 일이냐.”
며 날 선 비판을 퍼부었죠.

더 나아가 개혁신당 측은 **“거북섬 개발 비리 의혹에 대한 특검 도입 필요성”**까지 언급하며 파장이 커졌습니다.

한편, 민주당은

“해당 사업은 박근혜 정부 당시 시작되었으며, 이 후보는 낙후된 지역 활성화를 위한 유치에 불과하다”
고 반박하며, 정치적 책임 떠넘기기 논란도 일고 있는 상황입니다.

 

3. 상가 임대 수익률 직접 계산

상가 투자의 수익률을 계산할 때는 다음과 같은 요소들을 고려해야 합니다:

• 분양가: 예를 들어, 10평 상가의 분양가가 10억 원이라면, 평당 1억 원입니다.
• 임대료: 월 400만 원의 임대료를 받는다고 가정하면, 연 임대 수익은 4,800만 원입니다.
• 수익률: 연 수익률은 (4,800만 원 / 10억 원) × 100 = 4.8%입니다.

그러나 현재 거북섬의 높은 공실률을 감안하면, 실제 수익률은 이보다 훨씬 낮을 수 있습니다. 공실 기간 동안의 수익 손실, 관리비, 세금 등을 고려하면, 투자 수익률은 마이너스로 전환될 위험도 있습니다.

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4. 투자자들을 위한 조언

현재 거북섬의 상황은 상가 투자자들에게 큰 경고를 주고 있습니다. 

높은 공실률과 낮은 수익률, 정치적 논란 등 복합적인 리스크를 고려해야 합니다.

 

투자 전 체크리스트:

1. 상권 분석: 해당 지역의 유동 인구, 경쟁 상권, 인프라 등을 면밀히 조사해야 합니다.
2. 수익률 계산: 공실률, 관리비, 세금 등을 포함한 현실적인 수익률을 계산해야 합니다.
3. 정책 리스크: 정치적 논란이나 정책 변경에 따른 영향을 고려해야 합니다.
4. 장기 전망: 단기적인 수익보다는 장기적인 가치 상승 가능성을 평가해야 합니다.

 

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5. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 거북섬 상가의 공실률이 높은 이유는 무엇인가요?
A. 웨이브파크와 같은 핵심 시설의 유치에도 불구하고 상권 활성화에 실패했기 때문입니다.

 

Q2. 현재 거북섬 상가에 투자하는 것이 좋은 선택인가요?
A. 높은 공실률과 낮은 수익률, 정치적 논란 등 복합적인 리스크를 고려하면 신중한 판단이 필요합니다.

 

Q3. 상가 수익률 계산 시 어떤 요소를 고려해야 하나요?
A. 분양가, 임대료, 공실률, 관리비, 세금 등을 포함한 현실적인 수익률을 계산해야 합니다.

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6. 마무리 인사 및 핵심 요약

시흥 거북섬의 사례는 부동산 투자에서의 리스크를 여실히 보여주고 있습니다. 

화려한 개발 계획과 정치적 치적에만 의존한 투자는 큰 손실로 이어질 수 있습니다. 

투자자들은 철저한 시장 조사와 현실적인 수익률 계산을 통해 신중한 판단을 해야 할 시점입니다.

 

핵심 요약:

• 시흥 거북섬의 상가 공실률은 87%에 달함
• 웨이브파크 유치에도 불구하고 상권 활성화 실패
• 정치권의 공방으로 인한 투자 리스크 증가
• 투자 전 철저한 상권 분석과 수익률 계산 필요
• 장기적인 가치 상승 가능성 평가 필요

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