토지거래허가구역 지정 현황과 해제 지역 + 부동산 규제 피해가는 방법

토지거래허가구역 지정 현황과 해제 지역 + 부동산 규제 피해가는 방법

 

토지거래허가구역 지정 이유, 강남‧서초‧송파‧용산 현황, 해제 지역과 조건, 마포‧성동 제외 배경, 실수요자를 위한 부동산 규제 회피 전략 총정리.

1️⃣ 토지거래허가구역 제도란? 지정 기준과 법적 배경

토지거래허가구역은 개발 압력 or 투기 우려가 있는 곳을 정부가 지정해 종합 규제하는 지역입니다.

① 지정 기준은 국토교통부령 기준(개발계획, 투기 위험 등)
② 이 제도는 2016년 부동산 거래 허가 강화 법률 개정 이후 본격 시행되었습니다.
③ 목적은 부동산 시장 안정, 투기 차단이며, 토지거래허가구역 지정 시 매매·증여는 물론 임대차 거래도 허가 대상입니다.
이처럼 토지거래허가구역 제도는 법적 배경부터 규제 수단까지 명확한 제도입니다.

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2️⃣ 강남·서초·송파·용산 지정 현황과 주요 특징 (2025년 업데이트)

 ① 2025년 3월 19일, 강남 3구 + 용산구 전체 지정

1)국토교통부와 서울시는 2025년 3월 19일 발표를 통해

강남구, 서초구, 송파구, 용산구 내 모든 아파트 단지를 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 토지거래허가구역으로 지정하겠다고 밝혔습니다

 

2)대상은 약 2,200개 아파트 단지로, 면적은 110.65㎢

② 지정 이유: 과열 방지용 ‘규제 강화’

2024년 말 일부 동(잠실·삼성·대치·청담 등) 해제 이후 집값과 거래량 급등이 포착되자,

서울시와 국토부는 재지정 및 확대를 단행했습니다

 

특히 강남·서초·송파·용산은 서울 내에서도 고가 주택 밀집 지역으로,

재건축 기대감과 맞물려 투기 압력이 커졌다는 지적입니다

③ 지정 효과 및 시장 변화

발표 후 매매 거래량은 약 92% 급감, 평균 가격은 오히려 상승 (약 29%)

특히 강남구 아파트값은 61% 폭등;

강남구 평균 26억→43억 (61.9%↑),

서초·송파·용산도 각각 다소 증가 또는 유지

이는 규제 이후 오히려 실거래보다 호가 급등 현상이 발생한 사례로 지목됩니다

④ 2025년 6월 – 일부 재건축 단지만 추가 재지정

2025년 6월 5일, 서울시 도시계획위원회는

강남・송파구 내 재건축 추진 단지 14곳을 2026년 6월 22일까지 토지거래허가구역으로 재지정했습니다

대상은

강남구 대치·삼성·청담동의 재건축 추진 10단지,

송파구 잠실동 4단지 등이며,

신속통합기획 재개발 지역 11곳도 포함되었습니다

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 ⑤ 용산구 지정 기간 연장

용산구 역시 2025.3.24~2025.9.30 동일 기간 지정됐으며,

용산구 단독으로도 2024.5.20부터 2025.12.31까지 규제 대상 지역으로 유지됩니다

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3️⃣토지거래허가구역 해제 지역 어디? 해제 조건과 시장 반응

① 해제 사례로는 2023년 초 과천, 세종 일부, 이어 2024년 하남, 과천 일부가 있습니다.
② 해제를 위한 조건은 투기 우려 완화, 공급 확대, 지자체 요청 등 법제 요건 충족이 필요합니다.
③ 해제 지역 시장 반응은 집값 상승 기대감과 함께 투기 우려도 일부 재확산됐으나, 공급 여건에 따라 차이 나타났습니다.
④ 실제 토지거래허가구역 해제 이후 거래량 급증, 지역별 집값 반등 현상도 확인됩니다.

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4️⃣ 마포·성동 규제 제외 이유와 추가 지정 가능성

① 마포구 및 성동구는 도심 재개발 취지로 현재 토지거래허가구역에서 제외된 상태입니다.
② 오세훈 서울시장은 “마포·성동은 이미 충분한 공급 정책이 실행됐기 때문에 규제 제외”라 발표했습니다. 이 발언은 오세훈 발언 키워드 검색에서 화제가 됐습니다.
③ 그러나 향후 개발 호재 발생 또는 투기 심화 시 추가 지정 가능성도 열어두고 있습니다.
④ 이는 부동산 시장 참여자가 마포 토지거래허가구역 지정 가능성을 주의해 전략해야 하는 이유입니다.

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5️⃣ 토지거래허가구역에서 거래 시 주의사항

토지거래허가구역 내에서는 일반 주택 거래와 달리 **'사전 허가제'**가 적용되기 때문에,
일반 매수자·매도자 모두 법적 절차를 정확히 숙지해야 불이익을 피할 수 있습니다.

 

① 계약 전 ‘허가 신청’이 먼저다
토지거래허가구역에서는 매매계약 체결 이전에 관할 구청에 거래허가 신청을 먼저 해야 하며,
허가 없이 계약을 체결하면 계약 자체가 무효가 됩니다.
☑️ 부동산 중개인조차 이 순서를 간과해 문제가 되는 경우가 종종 발생하므로 각별한 주의가 필요합니다.

 

② ‘실수요 목적’이 아닌 경우 허가가 거부될 수 있음
허가 신청서에는 거주 목적(실수요) 증빙 서류가 필요하며,
법인은 업무시설 목적, 개인은 거주 목적이 아니면 거래 허가가 반려될 수 있습니다.
☑️ 따라서 투자 목적으로는 사실상 거래 자체가 어렵고, 전입 예정일 및 거주 계획을 명확히 작성해야 합니다.

 

③ 허가 후 2년간 전매 금지 조항
토지거래허가를 받은 뒤에는 2년간 실거주 의무가 부과되며,
해당 기간 내에 전매·증여·임대 등 모든 권리이전이 제한됩니다.
☑️ 이를 위반할 경우 허가가 취소되거나 과태료가 부과되며, 계약이 무효 처리될 수도 있습니다.

 

④ 허가 유효기간 내 계약체결 필수
관할 지자체로부터 토지거래허가증을 받은 뒤 3개월 내에 실제 계약을 체결하지 않으면
해당 허가 자체가 무효가 됩니다.
☑️ 따라서 허가일자 기준으로 일정 관리가 매우 중요합니다.

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✅ 마무리 요약

① 토지거래허가구역 제도는 투기 방지와 가격 안정화 목적의 법적 제도입니다.
② 강남, 서초, 송파, 용산은 대표적인 토지거래허가구역 지정 지역입니다.
③ 과천, 세종, 하남 일부는 해제되었고 해제 조건 충족 및 정책 반응을 모니터링해야 합니다.
④ 마포·성동은 제외 지역으로 추가 지정 가능성도 열려 있습니다.
⑤ 실수요자 또는 투자자는 사전허가 신청, 권리분석, 제외·해제 지역 활용 전략으로 부동산 규제 회피법을 실천할 수 있습니다.

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