경매 낙찰 후 절차 정리 (초보자 완벽 가이드)

경매 낙찰 후 절차 정리 (초보자 완벽 가이드)

경매 낙찰 후 절차를 한 번에 끝내고 싶다면 이 글부터 보세요. 매각결정기일·매각허가결정·매각대금 납부 등 법원 단계와 실무 체크리스트까지 3분 로드맵으로 정리했습니다.

번호 체계로 따라 하면 바로 실행 가능합니다.

 

 

1.낙찰 당일 — 바로 할 4가지

 

① 낙찰 영수증 수령: 대출‧등기 필수 증빙. 스캔해 클라우드 보관.

 

② 사건기록 열람(경매계): 점유자/임차인 연락처, 임대차계약서, 무상거주 확인서, 체납·당해세 핵심만 메모(촬영 불가).

 

해당 사건을 맡은 법원의 민사집행과(경매계) 또는 종합민원실 ‘기록열람/복사’ 창구

꿀팁: 오후 3~4시 방문이 수월.

 

③ 경락잔금대출 상담: 여러 곳 견적 비교 → ①한도 ②총비용 ③중도상환수수료 ④필요서류 체크.

 

④ 낙찰받은 물건지 점유자 1차 접촉: “낙찰자 OOO, 연락 부탁드립니다(연락처)” 메모 부착 → 연락창구 확보.

 

 

2. 매각결정기일~매각허가결정( 낙찰 후 약 7일 ~14일) — 점검·준비

 

① 일정 확인: 매각결정기일 알림 ON →

•  캘린더에 매각결정기일 등록 → 알림 전날/당일 두 번 설정
• 매각허가결정이 나오면 이의기간 종료일도 메모 → 종료되면 낙찰 확정

 

 

② 하자 재검토: 열람 자료로 권리·세금·점유 리스크 재확인.

 

③ 대출 사전승인 확정: 조건 변동 여부·필요 서류 누락 점검.

 

④ 명도 시나리오 초안: 예상 이사비 범위·협상 조건표 작성.

 

 

3. 매각허가결정~잔금 납부(통지 기한, 통상 30일 내) — 실행

 

① 대출 실행 확정: 금리만 보지 말고 총비용·수수료까지 비교 후 선택.

 

② 잔금 로드맵: 대출 → 잔금 입금 → 취득세 납부 → 등기 순서로 법무사 일괄 진행 세팅.

 

③ 서류 꾸러미 준비: 신분증, 인감/인감증명, 주민등록등본, 낙찰영수증, 대출 약정서 등.

 

④ 데드라인 리스크 관리: 대금지급기한 넘기면 보증금 몰수 → 일정 역산해 자금 확보.

 

 

4. 잔금 납부 “당일” — 소유권 취득 & 인도명령 동시 처리(낙찰 후 44일이내)

잔금 납부하는날 꼭 법무사를 통해 인도명령도  동시에 진행하세요

 

① 잔금 납부 + 소유권 이전등기 접수: 법무사 통해 즉시 진행, 영수증·접수증 확보.

 

② 취득세 등 세금 납부: 등기와 동시 처리(지방교육세 포함).

 

③ 인도명령 즉시 신청: 잔금일=신청일 권장. 신청 기한은 잔금일로부터 6개월 내.

 

④ 점유자에 통지: 등기 진행 사실·일정 공유, 협상 미팅 제안.

 

 

5.잔금 후~인도 완료 — 협상과 절차 “병행”이 정답

 

① 협상 진행

 첫 문자/전화 스크립트: “안녕하세요, 낙찰자 OOO입니다. 안전하고 원만하게 정리드리려 연락드렸습니다. 가능하신 이사 날짜·조건 알려주시면 최대한 맞추겠습니다.”

 

 이사비는 조건부: 관리비·공과금 정리, 실내 상태 유지, 명도확인서는 이사 완료 후 제공.

 

② 법원 절차 동시 가동

인도명령 결정 → 송달 → 계고(집행예고) → 강제집행 순서.

 

대개 계고 단계에서 자진 퇴거 성사(이사비 합의로 종결).

 

③ 종결 체크

협상 성사 시 법원 절차 중지 요청.

결렬 시 예정된 집행으로 시간 손실 최소화.

 

 

6. 최종 점검표

 

① 낙찰영수증 스캔·보관

② 사건기록 핵심 메모

③ 대출 견적 2~3곳 비교

④ 점유자 1차 접촉

⑤ 매각결정/허가 일정 알림

⑥ 잔금·등기·세금 일정 확정

⑦ 잔금 당일 인도명령 접수

⑧ 협상 조건표·이사비 한도

⑨ 내용증명 서식 준비

⑩ 계고~집행 시 보관·폐기 플랜