수도권 주담대 한도 6억 제한! 갭투자 금지 핵심 정리(6월28일적용)

수도권 주담대 한도 6억 제한! 갭투자 금지 핵심 정리(6월28일적용)

서울 포함 수도권 전체에 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되고, 갭투자 금지 조치가 시행됩니다. 6개월 내 전입 의무까지 강화되며 다주택자 대출도 사실상 전면 금지됩니다. 생애최초·정책대출까지 줄줄이 규제 대상입니다.

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1️⃣ 수도권 주담대 한도 6억 제한, 무엇이 달라졌나?

2025년 6월 28일부터 시행되는 이번 조치는 수도권과 규제지역 내 주택담보대출 한도를 

최대 6억 원으로 제한하는 것이 핵심입니다.
기존에는 한도 제한이 없었으나, 고가주택 투기를 차단하기 위해 한도를 설정한 것입니다.
단, 중도금 대출은 제외되며 잔금대출 전환 시 한도 6억 원이 적용됩니다.

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2️⃣ 갭투자 전면 금지…6개월 내 전입 의무 부과

이번 대책의 가장 강력한 부분은 갭투자 차단입니다. 

주담대를 받은 경우, 6개월 내 전입하지 않으면 대출금 회수 조치가 진행됩니다.
과거에는 ‘2년 내 전입’처럼 유예기간이 있었지만, 전면 적용으로 실거주 목적 이외는 차단됩니다.

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3️⃣ 다주택자 주담대 금지…1주택자도 조건 강화

다주택자는 수도권·규제지역 내 신규 주담대가 전면 금지됩니다.
1주택자의 경우에도 기존 주택을 6개월 이내 처분해야만 추가 대출이 가능합니다.
이를 이행하지 않으면 대출 승인이 불가능합니다.

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4️⃣ 생애최초 주담대도 규제 강화: LTV 70%로 축소

생애 최초 주택 구입자도 규제 대상입니다.
기존에는 LTV(주택담보인정비율)가 80%였으나,
이번 정책으로 70%로 낮춰졌습니다.
디딤돌 대출, 보금자리론 등 정책상품도 동일 기준 적용됩니다.

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5️⃣ 정책대출도 예외 없다: 디딤돌·버팀목 한도 축소

정책금융상품의 대출한도도 대폭 줄었습니다.

• 디딤돌: 2억5000만 원 → 2억 원
• 생애최초·청년: 3억 원 → 2억4000만 원
• 신혼부부: 4억 원 → 3억2000만 원
• 신생아 가정: 5억 원 → 4억 원

정부는 연간 정책대출 공급을 25% 감축하겠다고 밝혔습니다.

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6️⃣ 전세대출 규제도 강화: 소유권 이전 조건부 전세대출 금지

소유권 이전 조건부 전세대출은 갭투자 수단으로 악용된 사례가 많았습니다.

이에 따라 해당 유형의 대출은 수도권 및 규제지역에서 금지됩니다.
전세대출을 받을 때, 임대인과 소유주가 다른 경우 대출이 거절될 수 있습니다.

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7️⃣ 주담대 만기 단축: 최대 30년으로 제한

기존에는 주담대 만기가 40~50년까지도 가능했지만,
대출 한도를 늘리기 위한 장기 만기를 정부가 제한합니다.
앞으로는 모든 주담대의 만기를 30년 이내로 제한해 과도한 부채 확대를 억제할 방침입니다.

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8️⃣ 이번 대책, 문재인 정부 ‘8·2 대책’보다 더 센가?

전문가들은 이번 대책을 두고 ‘8·2 대책’보다 더 강력하다고 평가합니다.

특히 다주택자 주담대 전면 금지, 6개월 전입 의무, 정책대출까지 통제하는 조치는
시장 전반의 투기 수요를 차단하겠다는 정부의 강한 의지가 드러난 부분입니다.

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9️⃣ 규제 피하는 방법은? 합법적 대출 가능 조건

현 시점에서 대출을 받기 위해선 다음 요건을 지켜야 합니다:

• 무주택자 또는 1주택자일 것
• 1주택자는 6개월 내 기존 주택 처분 약정 필수
• 전입 의무 이행 및 주택가격 기준 내 LTV 적용 준수
• 정책상품은 축소된 한도 기준 확인 필요

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🔟 FAQ – 주담대 자주 묻는 질문

Q1. 6억 초과 주담대는 완전히 막힌 건가요?
A. 수도권과 규제지역에서는 잔금대출 기준으로 6억 초과 대출이 불가능합니다.

Q2. 생애최초라도 70% LTV가 적용되나요?
A. 맞습니다. 생애최초 포함 전용 정책상품도 LTV 70%로 축소되었습니다.

Q3. 갭투자 금지 기준이 모호한데요?
A. 주담대 수령 후 6개월 내 실거주 전입을 하지 않으면 갭투자로 간주됩니다.

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✅ 수도권 주담대 한도 6억 제한 갭투자 금지 핵심 요약

1. 수도권 주담대 한도 6억 원 제한
    2025년 6월 28일부터 수도권과 규제지역의 주택담보대출(주담대) 한도가 최대 6억 원으로 제한됩니다. 고가 주택 구입 시 과도한 대출을 억제하기 위한 긴급 조치입니다.
2. 갭투자 전면 금지 및 전입 의무 부과
    대출을 통해 주택을 구입한 경우, 6개월 이내에 반드시 해당 주택으로 전입해야 합니다. 실거주 목적이 아닌 갭투자는 사실상 불가능해졌습니다.
3. 다주택자 신규 주담대 전면 금지
    2주택 이상 보유자는 주담대를 받을 수 없습니다. 1주택자도 기존 주택을 6개월 내 처분해야만 새로운 주담대가 허용됩니다.
4. 생애최초·1주택자도 규제 대상
    생애최초 주택 구입자도 수도권 및 규제지역에서는 LTV(주택담보대출비율)가 기존 80%에서 70%로 낮아집니다. 기존보다 대출 가능 금액이 줄어듭니다.
5. 정책대출도 한도 축소 적용
    디딤돌, 버팀목 등 정책대출도 예외가 아닙니다. 대출 한도가 평균 20% 이상 줄어들며, 생애최초·청년·신혼·신생아 가구 모두 대상입니다.
6. 소유권 이전 조건부 전세대출 금지
    세입자가 전세대출을 받는 동시에 집주인 명의가 바뀌는 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’도 수도권·규제지역에서는 전면 금지됩니다.
7. 주담대 만기 30년으로 제한
    기존에는 최대 40~50년 만기 상품도 가능했지만, 앞으로는 모든 주담대 만기를 30년 이내로 제한합니다. 대출 가능 금액 자체가 줄어들 수 있습니다.

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