(2025년 최신)부부간 아파트 증여 vs 매매, 명의이전 시 어떤 방법이 유리할까?

(2025년 최신)부부간 아파트 증여 vs 매매, 명의이전 시 어떤 방법이 유리할까?

 

2025년 현재, 부부 간 아파트 명의 이전을 고려하시는 분들이 많습니다.

 이때 '증여'와 '매매' 중 어떤 방법이 더 유리할지 고민하게 되는데요. 

각 방법의 세금 부담과 절차를 정확히 이해하고 선택하는 것이 중요합니다.

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1. 부부 간 아파트 명의 이전 방법

부부 간 아파트 명의 이전은 크게 '증여'와 '매매' 두 가지 방법이 있습니다.

1-1. 증여

• 정의: 무상으로 재산을 이전하는 행위입니다.
• 세금: 증여세와 취득세가 발생합니다.
• 절차: 증여계약서 작성 → 등기 이전 → 증여세 신고 및 납부 → 취득세 납부

1-2. 매매

• 정의: 유상으로 재산을 이전하는 행위입니다.
• 세금: 양도소득세와 취득세가 발생합니다.
• 절차: 매매계약서 작성 → 등기 이전 → 양도소득세 신고 및 납부 → 취득세 납부

 

2. 세금 비교 – 증여 vs 매매

부부 간 아파트 명의 이전을 고민할 때 가장 중요한 건 바로 세금입니다.

특히 ‘증여’냐 ‘매매’냐에 따라 부담이 크게 달라지기 때문에, **서울 평균 아파트(10억 원 기준)**을 예로 들어 명확하게 비교해드릴게요.

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2-1. 증여 시 세금

 ① 증여세

• 배우자에게는 10년간 6억 원 공제
• 즉, 10억 원짜리 아파트를 배우자에게 100% 증여할 경우,
   과세표준 = 10억 – 6억 = 4억 원
   → 증여세율 적용(20%~30%)

✅ 예상 증여세

• 과세표준 4억 원 × 20% = 8,000만 원 (누진공제 차감 전)
• 실제 세액은 누진공제(1,000만 원) 적용 시 약 7,000만 원 내외

 ② 취득세

• 기본 세율은 3.5%
• 하지만 조정대상지역(서울) 내 3억 원 초과 주택은 12% 중과세율 적용
  → 10억 원 기준: 10억 × 12% = 1억 2,000만 원

📌 총 세금: 약 1억 9,000만 원

⚠️ 증여는 증여세뿐 아니라 취득세가 중과되기 때문에, 전체적인 세금 부담이 매우 큽니다.

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2-2. 매매 시 세금

 ① 양도소득세

• 취득가 4억 원 → 현재가 10억 원으로 가정 시,
   차익 6억 원에 대해 과세
• 단, 1가구 1주택 장기보유특별공제를 받으면 세금 크게 줄어듦
  (예: 10년 이상 보유 시 최대 80% 공제 가능)

✅ 예상 양도소득세

• 공제 없이 계산 시:
   과표 6억 × 세율 40% = 약 2억 4,000만 원
• 공제 60% 적용 시 실질 과표 2.4억 → 세액 약 5,000만~7,000만 원 수준

 ② 취득세

• 배우자 명의로 매매 시, 매매가의 1~3% 적용
  → 10억 원 × 3% = 3,000만 원

📌 총 세금: 약 8,000만~1억 원 내외 (보유기간, 공제율 따라 변동)

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🔍 세금 비교 요약표 (2025년 기준, 서울 아파트 10억 원 기준)

구분	증여 방식	매매 방식
증여세 or 양도세	약 7,000만 원	약 5,000만~7,000만 원
취득세	약 1억 2,000만 원 (중과)	약 3,000만 원
총세금	약 1억 9,000만 원	약 8,000만~1억 원

 

✅ 매매 방식이 세금 측면에서는 유리할 수 있지만, 주의할 점도 있어요.

• 실제 거래로 간주되기 때문에 자금 출처조사 가능성↑
• 허위 매매로 판단될 경우 증여로 추정 → 증여세 부과

3. 절세 전략 – 증여 vs 매매 핵심 비교

 

항목	증여	매매
✅ 장점	- 배우자에게 6억까지 증여세 면제 - 명확한 무상이전 가능	- 취득세율 저렴 (1~3%) - 장기보유공제 시 양도세 절감 가능
⚠️ 단점	- 취득세 중과 (최대 12%) - 증여세 과세 대상 (6억 초과 시 누진세율) - 실거래가보다 높을 수 있음	- 실거래로 간주 → 자금출처 소명 필요 - 부부 간 매매가 허위로 판단되면 역추징 가능성
💸 10억 아파트 예시	증여세 약 7,000만 원 + 취득세 약 1억 2,000만 원 = 총 약 1억 9,000만 원	양도세 약 5,000만~7,000만 원 + 취득세 약 3,000만 원 = **총 약 8,000만~1억 원**
🎯 추천 상황	- 주택 가격이 6억 이하일 때 - 취득세 부담 감수 가능할 때 - 장기 보유 목적일 때	- 부부 중 한 명 명의로 양도소득세 절세 필요할 때 - 실제 대금 거래가 가능한 경우 - 세무조사 리스크 최소화 시

 

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✅ 한 줄 요약

• 10억 이상 고가 주택의 경우엔 매매가 세금 측면에서 유리
• 하지만 증여는 절차 간편하고 자금출처 리스크 없음
  → 따라서 부부의 보유 목적, 실제 자금 흐름, 향후 매각 계획을 고려해 선택하는 게 가장 현명해!

4. 결론

부부 간 아파트 명의 이전 시 '증여'와 '매매' 각각의 장단점이 있습니다.

 세금 부담, 절차의 복잡성, 향후 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

 특히, 세법은 자주 변경되므로 최신 정보를 확인하고, 필요시 세무 전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다.

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