부부간 아파트 명의변경 방법 – 증여세 6억 공제 활용하기

부부간 아파트 명의변경 방법 – 증여세 6억 공제 활용하기

 

결혼 후 시간이 지나면 부동산 명의를 부부 공동으로 변경하거나 배우자 명의로 이전해야 하는 상황이 종종 생깁니다.

이때 부부간 아파트 명의변경은 단순한 소유권 이전이 아니라 세금, 비용, 절차까지 꼼꼼히 따져봐야 하는 중요한 절차입니다.

특히 대법원 기준 배우자 간 증여는 6억 원까지 증여세가 공제되므로 이를 적극적으로 활용하면 절세에도 도움이 됩니다.

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1. 부부간 아파트 명의변경, 언제 필요할까?

• 한쪽 배우자 명의로만 돼 있는 아파트를 공동명의로 바꾸고 싶을 때
• 세금 절세나 1주택 비과세 요건 충족을 위해
• 배우자의 채무 리스크 회피를 위해 명의 이전이 필요할 때
• 장기적으로 상속·증여 대비를 위해

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2. 부부간 명의변경 방식 – 증여로 진행

부부간 아파트 명의변경은 매매가 아닌 증여 방식으로 이뤄지는 것이 일반적입니다.

 

이 경우 배우자 증여세 공제 한도 6억 원이 적용되며, 이를 초과하는 부분만 증여세 부과 대상이 됩니다.

 

 예시: 남편이 아내에게 7억 원 시가의 아파트를 증여할 경우 →

 

6억 공제 후 1억 원에 대해서만 증여세 부과

 

단, 증여 시점부터 10년 이내에 처분할 경우 ‘이월과세’ 규정이 적용될 수 있으므로 주의해야 합니다.

(아래 이월과세에 대한 내용 상세하게 적어놨습니다)

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3. 부부간 아파트 명의변경 할때 필요한 서류 정리

1. 명의 이전을 받는 배우자 주민등록등본
2. 받는 배우자의 도장
3. 기존 소유자의 인감증명서 및 인감도장
4. 기존 소유자의 주민등록 초본(주소이력 포함)
5. 기존 소유자의 등기권리증(또는 등기필 정보)
6. 증여계약서 및 검인 도장

※ 법무사 사무소를 통한 등기 접수 시, 위 서류를 기반으로 전자등기 처리 진행

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4. 명의변경 시 발생하는 비용

1. 증여세 – 6억 초과 금액에 대해서만 부과
2. 취득세 – 증여받는 배우자가 부담 (세율: 일반적으로 3.5%)
3. 등기 수수료 – 건당 약 1만 원대
4. 채권 매입비용 – 등록면허세용 채권 의무 구매
5. 법무사 보수 – 표준 수임료 약 30만~50만 원 내외

※ 단독명의 아파트를 공동명의로 변경하는 경우에는 지분 증여 형식이므로 일부 지분에 대해서만 세금 계산됨

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5. 부부간 아파트 명의 변경 시 등기 절차 흐름

1. 증여계약서 작성 후 검인 받기 (세무서 또는 주민센터)
2. 취득세 납부 → 위택스/이택스 통해 자진신고
3. 등록면허세 및 채권 매입
4. 등기신청서 작성 (전자등기 가능)
5. 법무사를 통해 등기소에 접수

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6. 부부간 아파트 명의변경 할때 배우자 이월과세 주의사항 

부부간 증여 후 5년 이내(2023년 이후는 10년) 아파트를 매도하면 ‘이월과세’가 적용됩니다.

 

즉, 증여받은 배우자가 매도 시 취득가액을 증여 당시 시가가 아닌, 최초 취득자(남편 등)의 원가로 계산해야 하므로 양도차익이 커져 양도세가 늘어날 수 있습니다.

 

✔️ 단, 다음의 경우는 예외:

• 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시
• 배우자가 받은 아파트를 10년 이상 보유 후 매도

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7. 취득세가 부담된다면 ‘비과세 부부 신탁’도 검토

최근에는 취득세·증여세 없이 부부간 명의변경이 가능한 방법으로 ‘비과세 부부 증여신탁’도 각광받고 있습니다.

 

신탁을 통한 명의 이전은 가압류, 경매 등 강제집행도 막을 수 있어 자산 보호 목적으로도 활용됩니다.

 

단, 신탁 방식은 일반 증여보다 법적 구조가 복잡하고 일부 제한사항이 있으므로

 

반드시 세무사 또는 법무사 상담을 통해 진행하는 것이 안전합니다.

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마무리

부부간 아파트 명의변경은 단순한 서류 절차가 아니라 세금 전략과 자산관리의 핵심이 될 수 있습니다.

 

증여세 6억 원 공제를 활용하면 비용 부담을 줄일 수 있지만, 이월과세와 취득세, 장기 보유 요건 등 다양한 세무 규정을 함께 고려해야 합니다.

 

명의변경을 계획 중이라면, 사전에 세무전문가와 상담 후 가장 적합한 방식으로 진행해보세요.

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